Este informe es orientativo y no constituye asesoramiento legal, financiero, inmobiliario ni notarial. Antes de realizar una operación, consultá con profesionales matriculados.
Ejemplo de informe PropLupa
Así se ve un ejemplo de due diligence previa a una oferta en Argentina: precio orientativo, riesgos, checklist documental, links para consultar en CABA/PBA y puntos para revisar antes de una reserva. Todo es ficticio y sirve solo como referencia visual.
Propiedad de ejemplo
Tipo
Departamento
Operación
Compra
Objetivo
Inversión / alquiler tradicional
Precio publicado
USD 118.000
Superficie informada
45 m²
Ambientes
2
Expensas informadas
$95.000 ARS
Estado
Usado, buen estado general
Fuente
Link de publicación inmobiliaria, anonimizado
Los datos son ficticios y se muestran solo como ejemplo.
Resumen ejecutivo
Con la información disponible, la propiedad parece interesante para inversión si se logra negociar el precio. El valor publicado se ubica en una zona razonable para Palermo, pero la decisión depende de validar expensas, estado real del edificio, documentación y comparables recientes. Recomendamos no ofertar al precio publicado sin antes pedir información adicional y comparar contra unidades similares.
Análisis de precio
Precio publicado
USD 118.000
Precio por m² publicado
USD 2.622/m²
Rango estimado razonable
USD 108.000 – USD 115.000
Rango de oferta sugerido
USD 103.000 – USD 110.000
Confianza
Media
El precio no parece desalineado para la zona, pero hay margen para negociar si las expensas son altas, si el estado del edificio requiere mantenimiento o si la publicación lleva tiempo activa.
Estimaciones ilustrativas: no son tasación profesional ni valoración certificada; el mercado y cada caso pueden variar.
Riesgos detectados
Expensas relativamente altas
Severidad: MediaLas expensas informadas podrían afectar la rentabilidad mensual. Conviene pedir el último resumen de expensas y verificar si existen gastos extraordinarios.
Información documental pendiente
Severidad: AltaAntes de avanzar, conviene pedir escritura, informe de dominio, inhibiciones, reglamento de copropiedad y estado de deudas.
Rentabilidad sensible al precio final
Severidad: MediaSi se compra cerca del precio publicado, la rentabilidad puede quedar ajustada frente a otras opciones. La negociación es clave.
Estado real no verificado
Severidad: MediaLas fotos no siempre reflejan humedad, ruidos, luz natural, ventilación o estado del edificio. La visita presencial sigue siendo necesaria.
Checklist argentino antes de ofertar
- Verificar que el corredor o inmobiliaria esté matriculado.
- Pedir dirección exacta, piso, unidad funcional y partida inmobiliaria.
- Pedir últimos recibos de expensas.
- Preguntar si hay expensas extraordinarias aprobadas o previstas.
- Confirmar si la unidad está desocupada y cuándo se entrega la posesión.
- Validar si la superficie publicada coincide con escritura o plano.
- Preguntar hace cuánto está publicada la propiedad.
- Preguntar si aceptan oferta por debajo del precio publicado.
- Si el objetivo es Airbnb o alquiler temporario, revisar reglamento de copropiedad y normativa local.
- Pedir copia de escritura.
- Pedir informe de dominio.
- Pedir informe de inhibiciones del vendedor.
- Pedir libre deuda de expensas.
- Pedir deuda de ABL / impuesto inmobiliario.
- Pedir deuda de servicios relevantes como AySA si aplica.
- Revisar condiciones de devolución de la reserva.
- Confirmar quién será el escribano interviniente.
- No entregar dinero sin recibo formal, identificación de la parte receptora y condiciones por escrito.
- Confirmar si la reserva queda sujeta a revisión documental satisfactoria.
- Revisar título con escribano.
- Verificar dominio, embargos, hipotecas, usufructos o afectación a vivienda.
- Verificar inhibiciones de los titulares.
- Verificar deudas de impuestos, expensas y servicios.
- Confirmar estado de ocupación y entrega de llaves.
- Confirmar gastos, impuestos y honorarios de escritura.
- Confirmar si hay sucesión, divorcio, poderes, autorización judicial o restricciones para vender.
- Confirmar que el precio, moneda, forma de pago y plazos estén claros por escrito.
Potencial de alquiler
Para alquiler tradicional, la zona tiene demanda sostenida, pero la rentabilidad dependerá del precio final de compra, expensas, impuestos y estado de la unidad. Para alquiler temporario, Palermo puede ser atractivo, aunque se deben validar restricciones del edificio, reglamento de copropiedad y normativa aplicable.
- Alquiler tradicional: potencial medio/alto (orientativo)
- Alquiler temporario: potencial medio, sujeto a validaciones
- Sensibilidad principal: precio de compra + expensas
Costos de entrada a considerar
- Reserva / seña: según negociación
- Honorarios inmobiliarios: validar porcentaje aplicable
- Escribanía: estimar antes de firmar
- Impuesto de sellos: validar según jurisdicción y condición del comprador
- Informes: dominio, inhibiciones, deudas
- Refacciones iniciales: pintura, arreglos, equipamiento si se alquila
No recomendamos analizar solo el precio de publicación. Los costos de entrada pueden cambiar de forma relevante el capital total necesario.
Preguntas para hacerle al broker o dueño
- ¿Hace cuánto está publicada la propiedad?
- ¿Aceptan oferta por debajo del precio publicado?
- ¿Cuál fue el último valor real de expensas?
- ¿Hay expensas extraordinarias aprobadas o previstas?
- ¿La unidad está desocupada?
- ¿Tiene deudas de ABL, expensas o servicios?
- ¿La superficie publicada coincide con escritura?
- ¿Hay restricciones para alquiler temporario?
- ¿Cuándo fue la última reforma importante?
- ¿Qué documentación pueden compartir antes de hacer una reserva?
Documentos a pedir antes de avanzar
- Copia de escritura
- Informe de dominio
- Informe de inhibiciones
- Últimos recibos de expensas
- Libre deuda de expensas
- ABL / impuestos municipales
- Reglamento de copropiedad
- Planos o documentación de superficie
- Condiciones de reserva y boleto
Links útiles para verificar
Los trámites y enlaces varían según jurisdicción. Podés usarlos para consultar o validar información; la revisión documental final debe hacerla un escribano o profesional matriculado.
CABA
- Sitio oficialRegistro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal — Informes webPara solicitar informes registrales como dominio, gravámenes e inhibiciones.
- Sitio oficialInforme N°1 — Dominio y GravámenesPermite conocer titularidad y gravámenes de un inmueble radicado en CABA.
- Sitio oficialInforme N°2 — InhibicionesPermite verificar si una persona posee inhibiciones.
- Sitio oficialAGIP — Consulta de boletas, saldos y deuda Inmobiliario/ABLPara consultar deuda de ABL con número de partida.
- Sitio oficialCUCICBA — Guía de corredores matriculadosPara validar corredores inmobiliarios matriculados en CABA.
- Sitio oficialRegistro de alquiler temporario turístico CABAImportante si la compra se analiza para Airbnb o alquiler temporario.
Provincia de Buenos Aires
- Sitio oficialRegistro de la Propiedad Provincia de Buenos AiresRegistro provincial para trámites e informes registrales.
- Sitio oficialInforme de Dominio — Acto 752Permite obtener constancia sobre la situación jurídica de un inmueble.
- Sitio oficialServicios web RPBAPortal para certificados e informes como dominio, anotaciones personales y copias.
- Sitio oficialARBA — Consulta de deuda inmobiliariaPara consultar deuda de Impuesto Inmobiliario.
- Sitio oficialColegio de Martilleros y Corredores Públicos PBA — PadrónPara buscar profesionales activos por colegio departamental.
Servicios y notas generales
- Sitio oficialAySA — TrámitesPara revisar trámites vinculados a facturación, deuda o servicio de agua cuando corresponda.
- Sitio oficialCódigo Civil y Comercial — Escritura públicaReferencia legal: la escritura pública es instrumento extendido por escribano público u otro funcionario autorizado.
- Sitio oficialResolución General 5697/2025 — COTI abrogadoReferencia actualizada: el régimen COTI fue abrogado en 2025.
Estrategia de negociación
Una estrategia razonable sería iniciar con una oferta entre USD 103.000 y USD 106.000 si la visita confirma que hay puntos negociables, como expensas altas, detalles de mantenimiento o tiempo prolongado en mercado. Si la propiedad está en muy buen estado y tiene alta demanda, el rango podría acercarse a USD 110.000. No sugerimos ofertar al precio publicado sin validar documentación y comparables.
Veredicto PropLupa
La propiedad puede ser interesante, pero no al precio publicado sin validaciones adicionales. Recomendamos avanzar solo si la documentación está en orden, la visita confirma buen estado y se logra una mejora en el precio final.
Precio
7/10
Riesgo documental
5/10
Potencial de alquiler
7/10
Negociabilidad
8/10
Puntajes ilustrativos: no son métricas auditadas ni ranking objetivo de mercado.
Qué debería revisar el usuario antes de pagar una reserva
- Que la documentación coincida con lo publicado.
- Que el titular pueda vender.
- Que no existan embargos, hipotecas o restricciones no informadas.
- Que la propiedad no tenga deudas relevantes.
- Que las condiciones de reserva estén por escrito.
- Que se haya consultado a un escribano o profesional de confianza.
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