Reporte PropLupa
Monoambiente en venta · Colombres ~500 · Almagro · CABA
Informe generado a partir del aviso publicado. Orientación buyer-side; no sustituye tasación certificada ni asesoramiento notarial.
Veredicto
NEGOCIAR
Esta es una muestra desidentificada. El informe real se genera con los datos de tu aviso.
Cuerpo del informe
Datos extraídos del aviso
URL de la publicación
zonaprop.com.ar/…/veclapin-venta-amplio-monoambiente-con-guardacoche-incluido-en-58983959.html
Plataforma
ZonaProp
Operación
Venta
Tipo
Departamento
Precio publicado
USD 66.500
Ubicación
Colombres al 500 · Almagro · CABA
Superficie total (aviso)
32 m²
Dimensiones (aviso)
6,4 × 5,0 m (aprox.)
Ambientes
1
Baños
1
Expensas (aviso)
ARS 190.000
Confianza de extracción
Alta
Resumen ejecutivo
Departamento monoambiente en venta en Colombres al 500, Almagro, con 32 m² totales declarados, 1 baño y guardacoche incluido como unidad complementaria según el aviso. Precio publicado: USD 66.500. Expensas declaradas: ARS 190.000.
Para un comprador con objetivo de vivienda, el principal atractivo es la ubicación práctica en Almagro, la aparente buena luminosidad y el hecho de incluir guardacoche, algo que puede sumar valor de uso. En las fotos se observa un estado visual general bueno, con terminaciones simples y modernas, pero no se puede confirmar solo con fotos el estado del baño, instalaciones, carpinterías, áreas comunes ni el funcionamiento de equipos.
El punto más delicado hoy no es tanto la unidad en sí sino la falta de validación documental y de edificio/consorcio: no surge antigüedad, no está confirmada la superficie cubierta, no se verificó si la cochera está correctamente individualizada en escritura/reglamento y las expensas declaradas son altas para el tamaño de la unidad, por lo que deben auditarse con liquidaciones y actas.
Con cinco comparables homogéneos en Almagro (monoambiente, USD, superficie comparable), el precio publicado aparece en el tramo inferior en USD/m² respecto de la mediana de pedidos de esa muestra; la cautela sigue centrada en documentación de cochera, expensas y validación presencial.
Con la información actual, no luce como una operación para descartar automáticamente, pero sí como una compra que requiere negociación fuerte y reserva solo sujeta a revisión documental integral.
Valuación y comparables
Precio publicado
US$ 66.500
USD/m² publicado
US$ ~2.078
Valor razonable estimado (rango)
US$ 63.500 – US$ 72.000
Rango probable de cierre (negociación)
US$ 58.000 – US$ 67.500
Sugerencia de oferta inicial
US$ 54.500 – US$ 61.500
Confianza (valuación / comparables)
Media / Media
Con cinco comparables homogéneos, la mediana de pedidos en USD/m² sitúa el segmento por encima del pedido del caso. Los rangos se mantienen conservadores porque los avisos son pedidos, no transacciones, y pendiente validación de baño, cochera y consorcio.
Supuestos clave: superficie cubierta no confirmada; se usa superficie total declarada para USD/m²; si la cochera no está acreditada registralmente, no debe incorporarse premio sin due diligence.
Cifras orientativas: no son tasación certificada; los avisos reflejan pedidos, no cierres.
Referencia de mercado: cinco comparables (monoambiente en venta en Almagro / entorno inmediato, USD, 27–38 m²) seleccionados por homogeneidad. Son pedidos de publicación, no precios de cierre.
Grado valuatorio: criterios de homogeneidad cumplidos en 5/5. El informe adjunta enlaces, fechas de captura y notas de ajuste cuando están disponibles.
| Comparable | Sup. | USD | USD/m² | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Mario Bravo ~900, Almagro | 31 m² | 71.000 | ~2.290 | Contrafrente / edificio chico; sin cochera en texto del aviso. |
| Lavalle ~3500, Almagro | 28 m² | 62.000 | ~2.214 | Unidad compacta; útil como piso de pedido en zona paralela. |
| Av. Medrano ~1200, Almagro | 35 m² | 78.000 | ~2.228 | Mayor superficie; suele captar prima por eje. |
| Av. Rivadavia ~3700, Almagro | 33 m² | 84.000 | ~2.545 | Mayor exposición a avenida; premio o descuento por ruido según altura. |
| Castro Barros ~500, Almagro | 30 m² | 69.500 | ~2.317 | Buen par micro-ubicacional para Colombres ~500. |
USD/m² mín. (comparables)
~2.214
USD/m² mediana (comparables)
~2.290
USD/m² máx. (comparables)
~2.545
El caso publica ~USD 2.078/m² (66.500 ÷ 32 m² usando superficie total del aviso), por debajo de la mediana de los comparables. Eso puede leerse como pedido competitivo o como señal a validar (cochera, expensas, información incompleta, estado no visto en fotos). Los comparables no replican automáticamente el mismo paquete de cochera ni régimen de expensas: el ajuste fino es documental y presencial.
Estado del análisis
| Punto | Estado | Acción sugerida |
|---|---|---|
| Precio | Riesgo medio | Precio publicado USD 66.500. Validar precio real con corredor y contrastar con la muestra de comparables (pedidos de publicación). |
| Fotos | A revisar | 8 foto(s) revisadas. Visita presencial con luz natural para baño, ruido y estado real. |
| Ubicación | A revisar | Confirmar dirección exacta, altura y calidad de datos de aviso. Microzona coherente con conectividad (Rivadavia/Medrano). |
| Comparables | Ok | 5/5 comparables de grado valuatorio. Ancla de negociación; validar con mercado al día de la operación. |
| Edificio, consorcio y uso | A revisar | Pedir reglamento, liquidaciones de expensas, situación de cochera/guardacoche y antigüedad del edificio. |
| Documentación | Ok | 12 verificaciones cargadas en checklist. Iniciar dominio, inhibiciones y libre deuda según protocolo. |
| Negociación | Ok | Estrategia buyer-side conservadora: no reservar sin escritura/reglamento/cochera y liquidaciones; preparar oferta inicial según rangos del informe. |
Riesgos detectados
Expensas elevadas vs superficie
Severidad: MediaARS 190.000 declaradas pueden implicar servicios altos, reserva, extraordinarias o deuda. Pedir liquidaciones y actas antes de anclar el costo mensual.
Cochera / guardacoche sin validar
Severidad: AltaSi no está clara en escritura o reglamento, impacta uso, valor y financiabilidad. Priorizar constancia registral y reglamento.
Información incompleta en aviso
Severidad: MediaFaltan antigüedad, superficie cubierta confirmada y aptitudes de uso. No ofertar sin completar el panorama documental.
Estado real no verificado
Severidad: MediaBaño no visto en fotos; instalaciones y comunes pendientes de visita.
Análisis visual de fotos
En las fotos se observa un monoambiente tipo estudio en estado visual general bueno, kitchenette lineal y abertura amplia al frente. Luminosidad aparente favorable. 8 foto(s) revisadas · Confianza media.
Señales visibles
- Pisos cerámicos claros, sin roturas visibles.
- Paredes en tonos neutros.
- Abertura vidriada de piso casi a techo con cortinas translúcidas.
- Aire split en el ambiente principal.
- Kitchenette compacta con mesada y bacha.
- Barra/desayunador con tapa tipo granito.
- Cielorraso liso con luminarias embutidas.
- Distribución alargada típica de estudio.
Riesgos visibles
- Kitchenette muy compacta.
- Ambiente único integra descanso / estar / trabajo; validar en visita.
- Contraluz en fotos; dificulta carpinterías.
- Baño no observado.
- Áreas comunes no observadas.
No determinable solo con fotos
- Estado del baño y griferías.
- Funcionamiento de AA y ventilación cruzada.
- Instalaciones eléctricas y desagües.
- Humedades ocultas, carpinterías, orientación exacta, ruido.
Verificaciones presenciales recomendadas
- Revisar baño completo y ventilación.
- Probar canillas, desagües y presión.
- Probar AA y luminarias.
- Inspeccionar carpinterías y cierre de abertura.
- Confirmar balcón utilizable y medir.
- Buscar humedad en encuentros y cielorrasos.
- Medir circulación real con mobiliario objetivo.
- Evaluar ruido y luz natural directa.
Ubicación y entorno
Colombres al 500 queda en Almagro, sector residencial/comercial de escala media, urbano, con buenos servicios cotidianos. Entorno Rivadavia/Medrano y acceso a subte y colectivos; contrapeso habitual: ruido y movimiento. Confianza media.
Tejido de edificios medianos y actividad comercial en avenidas. Vida barrial intensa; zona consolidada más que “premium tranquila”.
Subte B (Medrano), subte A (Loria/Castro Barros) y avenidas estructurales cercanas. Colectivos abundantes. Buena caminabilidad.
Demanda locativa sostenida para 1–3 ambientes. Liquidez relativa si la unidad está bien ubicada y en estado estándar; frente a avenida puede sumar visibilidad y también ruido.
Ruido y tránsito si está cerca de ejes principales.
Entorno denso: menos calma que calle interna.
Distancia exacta a transporte no confirmada en el aviso.
No se infiere seguridad delictiva sin fuente oficial específica.
Edificio, consorcio y uso
Aviso de venta en ZonaProp para monoambiente con guardacoche en Colombres al 500. Las expensas declaradas (ARS 190.000) deben contrastarse con liquidaciones. Pendiente antigüedad, apto crédito o profesional y reglamento de cochera.
- Ubicación declarada y tipo monoambiente con guardacoche según aviso.
- Expensas declaradas: ARS 190.000.
- En muestras de mercado, expensas en Almagro son heterogéneas; el monto del aviso exige auditoría.
- No confirmada antigüedad ni aptitudes de uso sin reglamento.
- Metros exactos, piso, orientación.
- Individualización registral de cochera.
- Ordinarias, extraordinarias y fondo de reserva.
- Deuda del consorcio y de la unidad (expensas, ABL, AySA).
- Reglamento: alquiler temporario, profesional, cochera.
- Instalaciones y mantenimiento (gas, ascensor, obras).
- Demandas / embargos relevantes.
- Detalle de ordinarias, extraordinarias y reserva (12 meses).
- Deudas del consorcio, juicios o morosidad relevante.
- Obras aprobadas o presupuestadas.
- Cochera: escritura vs reglamento vs uso.
- Servicios que expliquen nivel de expensas.
- Apto crédito y ausencia de gravámenes/inhibiciones relevantes.
- Destino permitido y alquiler temporario.
- Cochera: complementaria, parte independiente o uso.
- Antigüedad estimada por tipología.
- Patologías en fachada, medianeras, terrazas.
- Instalaciones eléctricas y gas.
- Ascensor, bombas, tanque, mantenimiento.
Tesis de inversión
Objetivo del comprador: Compra para vivienda del hijo del comprador, con presupuesto orientativo USD 60.000.
La oportunidad puede ser razonable para uso si confirma funcionalidad, documentación de cochera y consorcio sin costos ocultos. El precio pedido supera el presupuesto declarado; conviene negociar y condicionar.
- Ubicación con conectividad y servicios.
- Guardacoche incluido según aviso.
- Luminosidad aparente y estado visual razonable en fotos.
- Liquidez relativa histórica para unidades chicas en Almagro.
- Precio por encima del presupuesto declarado.
- Expensas altas para la superficie.
- Riesgo documental de cochera y consorcio.
- Superficie cubierta no confirmada.
- Baño y comunes no verificados en fotos.
No reservar sin reglamento, cochera clara y liquidaciones. Ejes: presupuesto, pedido vs mediana de los comparables, validación de superficie y expensas.
- ¿Superficie exacta según escritura y plano (total/cubierta/semidescubierta)?
- ¿El guardacoche está en escritura o solo por reglamento/uso?
- ¿Las expensas incluyen cochera, extraordinarias o fondo de reserva?
- ¿Hay extraordinarias aprobadas, juicios o morosidad en el consorcio?
- ¿Antigüedad del edificio y obras recientes o previstas?
- ¿La unidad es apta crédito? Si no, ¿motivo?
- ¿Pueden compartir reglamento, actas y 12 liquidaciones?
- ¿Piso, orientación y nivel de ruido real?
- ¿Deudas de expensas, ABL, AySA sobre unidad o cochera?
- Reserva ad referéndum documentación integral, con devolución si hay observaciones materiales.
- Condicionar a dominio e inhibiciones satisfactorios.
- Condicionar a libres de deuda y liquidaciones.
- Condicionar a visita de unidad, baño, cochera y comunes.
- Visita con luz natural.
- Pedir plano, escritura y documentación de cochera.
- 12 liquidaciones y actas.
- Revisar reglamento con profesional.
- Dominio e inhibiciones antes de reservar.
- Negociar apoyándose en expensas y validaciones pendientes.
Checklist antes de ofertar
- Verificar que el corredor o inmobiliaria esté matriculado.
- Pedir dirección exacta, piso, unidad funcional y partida inmobiliaria.
- Pedir últimos recibos de expensas.
- Preguntar si hay expensas extraordinarias aprobadas o previstas.
- Confirmar si la unidad está desocupada y cuándo se entrega la posesión.
- Validar si la superficie publicada coincide con escritura o plano.
- Preguntar hace cuánto está publicada la propiedad.
- Preguntar si aceptan oferta por debajo del precio publicado.
- Si el objetivo es Airbnb o alquiler temporario, revisar reglamento de copropiedad y normativa local.
- Pedir copia de escritura.
- Pedir informe de dominio.
- Pedir informe de inhibiciones del vendedor.
- Pedir libre deuda de expensas.
- Pedir deuda de ABL / impuesto inmobiliario.
- Pedir deuda de servicios relevantes como AySA si aplica.
- Revisar condiciones de devolución de la reserva.
- Confirmar quién será el escribano interviniente.
- No entregar dinero sin recibo formal, identificación de la parte receptora y condiciones por escrito.
- Confirmar si la reserva queda sujeta a revisión documental satisfactoria.
- Revisar título con escribano.
- Verificar dominio, embargos, hipotecas, usufructos o afectación a vivienda.
- Verificar inhibiciones de los titulares.
- Verificar deudas de impuestos, expensas y servicios.
- Confirmar estado de ocupación y entrega de llaves.
- Confirmar gastos, impuestos y honorarios de escritura.
- Confirmar si hay sucesión, divorcio, poderes, autorización judicial o restricciones para vender.
- Confirmar que el precio, moneda, forma de pago y plazos estén claros por escrito.
Objetivo de compra y uso
El foco es vivienda para un familiar, priorizando conectividad y funcionalidad de un monoambiente con guardacoche. La liquidez locativa del barrio puede ser un colchón para una salida futura, pero no es el eje del análisis.
Objetivo declarado: vivienda para familiar del comprador. Si el análisis fuera para inversión o alquiler temporario, reglamento y normativa aplicable pasan a primer plano.
Costos de entrada a considerar
- Reserva / boleto: según negociación y asesoramiento profesional.
- Honorarios inmobiliarios y costos de informes (dominio, inhibiciones).
- Gastos de escritura e impuestos: estimar con escribano.
- Adecuaciones post-compra si baño o instalaciones requieren obra.
No recomendamos analizar solo el precio de publicación. Los costos de entrada pueden cambiar de forma relevante el capital total necesario.
Preguntas para hacerle al broker o dueño
- ¿Superficie exacta según escritura y plano (total/cubierta/semidescubierta)?
- ¿El guardacoche está en escritura o solo por reglamento/uso?
- ¿Las expensas incluyen cochera, extraordinarias o fondo de reserva?
- ¿Hay extraordinarias aprobadas, juicios o morosidad en el consorcio?
- ¿Antigüedad del edificio y obras recientes o previstas?
- ¿La unidad es apta crédito? Si no, ¿motivo?
- ¿Pueden compartir reglamento, actas y 12 liquidaciones?
- ¿Piso, orientación y nivel de ruido real?
- ¿Deudas de expensas, ABL, AySA sobre unidad o cochera?
Señales de alerta antes de reservar
- No muestran copia de escritura.
- No informan partida inmobiliaria, piso o unidad funcional.
- Presionan para reservar "hoy" sin permitir revisión documental.
- La superficie publicada no coincide con escritura o plano.
- El vendedor no figura como titular.
- Firma un apoderado pero no muestran poder suficiente.
- La unidad está ocupada y no hay fecha cierta de entrega.
- Hay deuda alta de expensas, ABL o servicios.
- No aceptan que la reserva quede sujeta a revisión documental satisfactoria.
- Las condiciones de devolución de la reserva no están claras por escrito.
Una o más de estas señales no significa automáticamente que la operación sea inviable, pero sí que conviene frenar y validar con escribano o profesional de confianza antes de entregar dinero.
Documentos a pedir antes de avanzar
- Últimas 12 liquidaciones de expensas completas.
- Detalle ordinarias/extraordinarias y fondo de reserva.
- Actas con obras y aprobaciones relevantes.
- Certificado de libre deuda de expensas de la unidad.
- Informe de deuda del consorcio (proveedores/servicios).
- Reglamento de copropiedad y modificaciones.
- Plano de mensura / PH si existiera.
- Título o informe de dominio actualizado.
- Inhibiciones y gravámenes.
- Constancia de individualización registral de cochera.
- Última liquidación ABL/AGIP y AySA si aplica.
- Informe de inspección técnica del edificio si existiera.
Links útiles para verificar
Estos links son puntos de partida útiles para validar información. Los trámites, requisitos y organismos pueden variar según jurisdicción. Antes de firmar, la revisión final conviene hacerla con un escribano o profesional matriculado.
CABA
- Sitio oficialRegistro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal — Informes webPara solicitar informes registrales como dominio, gravámenes e inhibiciones.
- Sitio oficialInforme N°1 — Dominio y GravámenesPermite conocer titularidad y gravámenes de un inmueble radicado en CABA.
- Sitio oficialInforme N°2 — InhibicionesPermite verificar si una persona posee inhibiciones.
- Sitio oficialAGIP — Consulta de boletas, saldos y deuda Inmobiliario/ABLPara consultar deuda de ABL con número de partida.
- Sitio oficialCUCICBA — Guía de corredores matriculadosPara validar corredores inmobiliarios matriculados en CABA.
- Sitio oficialRegistro de alquiler temporario turístico CABAImportante si la compra se analiza para Airbnb o alquiler temporario.
Provincia de Buenos Aires
- Sitio oficialRegistro de la Propiedad Provincia de Buenos AiresRegistro provincial para trámites e informes registrales.
- Sitio oficialInforme de Dominio — Acto 752Permite obtener constancia sobre la situación jurídica de un inmueble.
- Sitio oficialServicios web RPBAPortal para certificados e informes como dominio, anotaciones personales y copias.
- Sitio oficialARBA — Consulta de deuda inmobiliariaPara consultar deuda de Impuesto Inmobiliario.
- Sitio oficialColegio de Martilleros y Corredores Públicos PBA — PadrónPara buscar profesionales activos por colegio departamental.
Servicios y notas generales
- Sitio oficialAySA — TrámitesPara revisar trámites vinculados a facturación, deuda o servicio de agua cuando corresponda.
- Sitio oficialCódigo Civil y Comercial — Escritura públicaReferencia legal: la escritura pública es instrumento extendido por escribano público u otro funcionario autorizado.
- Sitio oficialResolución General 5697/2025 — COTI abrogadoReferencia actualizada: el régimen COTI fue abrogado en 2025.
Informe con tu publicación
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Pegá el link del aviso y generamos un informe PropLupa adaptado a tu caso, con riesgos, checklist documental, precio orientativo y estrategia de oferta.
Estrategia de negociación
Estrategia buyer-side conservadora: anclar la conversación en la mediana de USD/m² de los comparables, en expensas altas que reducen margen mensual, y en la necesidad de validar cochera y consorcio. Oferta inicial en el rango sugerido, siempre condicionada a revisión documental y visita completa.
Veredicto PropLupa
Con la información disponible, no conviene comprar al precio publicado sin auditoría de consorcio y cochera. Hay puntos a favor por ubicación y posible luminosidad, pero expensas y documentación pendiente justifican postura conservadora y negociación fuerte.
Próximo paso recomendado
Próximo paso: visitar y pedir escritura, plano, reglamento, documentación del guardacoche, 12 liquidaciones, actas y libres de deuda; recién ahí definir oferta inicial conservadora con profesionales.
Precio (vs comparables)
7/10
Riesgo documental
5/10
Comparables
8/10
Negociabilidad
8/10
Resumen de confianza: general media-baja · valuación media · comparables media. Comparables 5/5 en grado valuatorio; el informe puede adjuntar capturas y fechas de referencia según disponibilidad de la fuente.
Puntajes orientativos: no son métricas auditadas ni ranking objetivo de mercado.
Qué debería revisar el usuario antes de pagar una reserva
- Que la documentación coincida con lo publicado.
- Que el titular pueda vender.
- Que no existan embargos, hipotecas o restricciones no informadas.
- Que la propiedad no tenga deudas relevantes.
- Que las condiciones de reserva estén por escrito.
- Que se haya consultado a un escribano o profesional de confianza.
Fin del informe de muestra
Tu informe llega por email con esta misma estructura aplicada al aviso que quieras analizar.
Este informe es orientativo y no constituye asesoramiento legal, financiero, inmobiliario ni notarial. Antes de realizar una operación, consultá con profesionales matriculados.